logo

Še eno opozorilo: tudi prodajalci bi morali biti pozorni

QAli obstaja latinski izraz za 'prodajalec pazi'? Osredotočamo se na kupca, ker se domneva, da kupec potrebuje zaščito, vendar lahko enako velja tudi za prodajalca. Pred kratkim sem bil kot prodajalec vpleten v nepremičninsko transakcijo in v prodajni pogodbi, ki mi je bila predstavljena, našel veliko spornih klavzul.

Umetna inteligenca sumi, da nekje v latinščini obstaja tak pojem, a sem v svojih dolgih letih odvetništva slišal le 'caveat emptor' -- naj bo kupec pozoren.

Vendar so nekatere klavzule, ki ste mi jih izpostavili v tej pogodbi, vprašljive. Odvetnik bi moral pregledati celotno pogodbo, preden ste jo podpisali.

Oglejmo si nekaj teh klavzul:

* 'Nepremičninska provizija je zaslužena in zapadla ter plačana v celoti zastopniku kupca ob sklenitvi pogodbe.'

To pomeni, da ko je med kupcem in prodajalcem sklenjena nepremičninska pogodba, ste kot prodajalec dolžni plačati provizijo posredniku, čeprav ta posrednik nastopa kot kupčev zastopnik.

Če podpišete pogodbo, ki vsebuje ta jezik, boste dolžni plačati provizijo, tudi če kupec dejansko nikoli ne gre v poravnavo. Na primer, če je v prodajni pogodbi nepredvideno financiranje in kupec ne more dobiti potrebnega financiranja in tako ne more iti do zaključka, ste še vedno dolžni provizijo.

Moj predlog: vsak prodajalec bi moral vključiti jezik v pogodbo o kotaciji – in v samo prodajno pogodbo –, ki pravi, da provizija ne bo zaslužena, dokler kupec dejansko ne gre v poravnavo.

* Stranki se strinjata, da bosta posredovali v morebitnih sporih, ki izhajajo iz prodajne pogodbe, preden lahko vložita tožbo.

To postaja standardna klavzula na mnogih področjih in nanjo imam mešane odzive.

Mediacija se razlikuje od arbitraže. Arbitraža je na splošno zavezujoča za stranke. Ne glede na odločitev, ki jo arbiter sprejme, je treba sprejeti in spoštovati.

Naša sodišča močno spodbujajo ljudi, da poskušajo svoje spore rešiti zunaj sodišča. Imenuje se 'alternativno reševanje sporov'. Pravzaprav v večini držav sodniku zakonsko ni dovoljeno razveljaviti odločitve arbitra, razen če lahko stranka, ki je izgubila, dokaže, da je bil arbiter muhast ali neustrezen. To je težko dokazati.

Nasprotno pa mediacija ni zavezujoča. Strankam v sporu daje priložnost, da izrazijo svoje pomisleke pri nevtralnem opazovalcu in izkoristijo stališča tega opazovalca. Očitno je veliko odvisno od sposobnosti, izkušenj in obnašanja mediatorja. Moje izkušnje kažejo, da je bila mediacija uspešna v številnih sporih. Dokler je nezavezujoč in nikomur ne onemogoča, da bi šel na sodišče, nimam resničnih ugovorov proti temu konceptu.

Stranke v sporu pa bi morale imeti možnost odločiti, kdo bo mediator. Nagovarjam klavzule, ki izrecno določajo, kdo bo mediator ali kje bo potekala mediacija.

* »Kupec in prodajalec se strinjata, da bosta nepremičninskega posrednika povrnila in zaščitila pred vsemi stroški, škodo, izdatki in odvetniškimi honorarji, ki jih bo imel posrednik, če bo posrednik vpleten v kakršen koli pravni spor, razen če sodni spor povzroči sodbo zoper posrednika.«

Ta klavzula je enostranska. Če kupec ali prodajalec toži nepremičninskega posrednika in izgubi, mora tožnik po tej klavzuli plačati vse stroške posrednika iz lastnega žepa. Po drugi strani pa, če je tožnik uspešen, posrednik nima nobenih obveznosti do tožeče stranke, razen kakršne koli sodne sodbe, ki bi jo tožnik lahko pridobil proti temu posredniku.

V tej državi na splošno sledimo temu, kar je znano kot 'ameriško pravilo o odvetniških stroških.' V bistvu vsaka stran plača svoje odvetniške in sodne stroške, ne glede na to, kdo je v zadevi zmagal. Če pa je v pogodbi ali statutu določen jezik, ki prevladujoči stranki zagotavlja razumne odvetniške stroške, kot v mnogih zakonih o varstvu potrošnikov, potem bo izgubila stranka plačala odvetniške stroške zmagovalne stranke.

Zanimivo je, da lahko v pogodbi, ki ste jo prosili za pregled, v primeru tožbe med kupcem in prodajalcem, prevladujoča stranka izterja odvetniške stroške. Če pa je vpleten nepremičninski posrednik, temu ni tako.

Opozoriti moram, da vam ni bil predstavljen standardni obrazec pogodbe, ki je v splošni uporabi v metropolitanskem območju Washingtona, znan kot regionalna prodajna pogodba. Uporablja se lahko v vseh lokalnih jurisdikcijah. Ker se zakoni razlikujejo od območja do območja, obstaja tudi 'dodatek o pristojnosti', ki je dodan standardni pogodbi, tako da je v skladu z lokalno zakonodajo.

Moj močan predlog: Ne glede na to, ali ste prodajalec ali kupec, se prepričajte, da je obrazec pogodbe, ki ga morate podpisati, tisti, ki ga uporablja in odobri nepremičninska industrija. Prav tako ne pozabite, da je vsaka oblika pogodbe le začetek; imate pravico spremeniti ta dokument in prečrtati vse sporne elemente.

Benny L. Kass je odvetnik v Washingtonu. Za brezplačen izvod knjižice 'Vodnik za naselitev v vašem novem domu' pošljite žigosano ovojnico z lastnim naslovom Bennyju L. Kassu, Suite 1100, 1050 17th St. NW, Washington, DC 20036. Bralci lahko pošljejo tudi vprašanja zanj na tem naslovu.