logo

Cunami odloženih dolgov bo prizadel lastnike stanovanj, ki niso več zaščiteni z moratorijom na izvršbo

(ilustracija DNS SO; iStock)

AvtorJulia Ingram 1. avgusta 2021 ob 9.00 po EDT AvtorJulia Ingram 1. avgusta 2021 ob 9.00 po EDTpopravek

Ta zgodba je prvotno poročala, da 1,5 milijona lastnikov stanovanj zamuja vsaj tri mesece s svojimi hipotekarnimi plačili brez načrta odplačevanja. Zgodba je bila popravljena tako, da je navedeno, da ti lastniki stanovanj niso v izvršbi.

Le en teden po tem, ko je New Orleans marca 2020 sprejel odredbo o ostanku doma, je bila Laura Landry hospitalizirana zaradi covida-19, zaradi česar je ostala brez dela. Preden si je opomogla, so jo odpustili z dela nohtne tehnike in hotelske uslužbenke.

Ko je izvedela, da se lahko vpiše v odpravo – določbo, ki je tistim, ki imajo hipotekarne kredite, ki jih podpira zvezna država, in se soočajo s težavami, povezanimi s covidom, dovoljuje, da odložijo svoja mesečna plačila – je izkoristila priložnost. Toda zdaj dolguje več kot 20.000 $ za svoj dom in njena potrpežljivost se konča naslednji mesec, odkar je zvezna prepoved izvršbe so potekle v soboto.

storitve čiščenja zračnikov v moji bližini

Landry je eden od približno 1,8 milijona lastnikov stanovanj, ki so še vedno strpni, saj je varnostna mreža odstranjena. Približno petina jih ne bo mogla podaljšati svoje strpnosti do septembra. In med vsemi lastniki stanovanj jih 1,5 milijona zamuja 90 dni ali več s svojimi plačili hipoteke, vendar ni v zaplembi.

Oglasna zgodba se nadaljuje pod oglasom

Tisti, ki ne bodo prisiljeni, bodo še vedno razseljeni, če je prodaja njihova edina možnost, in ocenjuje se, da 1 od 10 posojilojemalcev v mirovanju ne bo imel dovolj lastniškega kapitala za prodajo.

In medtem ko je kongres odobril 10 milijard dolarjev zvezne pomoči za pomoč lastnikom stanovanj pri odplačevanju dolgov, se program premika tako počasi, da se zaščita izteka, preden so države ugotovile, kako razdeliti denar. Medtem je Bela hiša 23. julija objavila, da so številni lastniki stanovanj s hipotekami, ki jih podpira zvezna država, morda upravičeni do znižanja mesečnega plačila hipoteke.

Moratorij na deložacijo je potekel 1. avgusta, potem ko kongres ni glasoval o zakonodaji, ki bi podaljšala prepoved, ki je najemnike ščitila pred prisilno zapustitvijo domov. (Reuters)

V New Orleansu je stopnja vzdržljivosti višja kot v katerem koli drugem večjem območju metroja od 6. julija, pravi Black Knight, podjetje za analizo podatkov, ki se osredotoča na nepremičnine. Program izkorišča približno 7 odstotkov posojilojemalcev, kar je dvakrat več kot nacionalni delež, približno 3,5 odstotka. Baton Rouge, približno 80 milj severozahodno od New Orleansa, je na drugem mestu po stopnji vzdržnosti.

Oglasna zgodba se nadaljuje pod oglasom

Za njih, da so nam dovolili, da to storimo, je bil blagoslov, je dejal Landry. Ko pa pomislite, da boste morali naenkrat opraviti vsa ta plačila naenkrat, vas realnost zbudi.

Medtem ko so tisti, ki ostajajo v strpnosti, le majhen del od ocenjenih 53 milijonov naroda Skupno število posojilojemalcev – in to bistveno manjši delež od 7,25 milijona posojilojemalcev, ki so v času pandemije začeli mirovati – je najverjetneje, da bodo ostali v dolgovih.

To je le več okrevanja v obliki črke K, je dejala Diane Thompson, višja svetovalka vršilca ​​dolžnosti direktorja Urada za finančno zaščito potrošnikov (CFPB). Tisti, ki so ostali [v strpnosti], so v glavnem ljudje, ki ne plačujejo, ne morejo plačati in že zelo dolgo niso plačevali.

Zgodba se nadaljuje pod oglasom

Približno tretjina lastnikov stanovanj nikoli ni bila upravičena do odpuščanja zaradi hipotek, ki niso bile podprte na zvezni ravni. (Moratorij je veljal samo za hipoteke, ki jih podpirajo Ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj, Ministrstvo za veteranske zadeve, Ministrstvo za kmetijstvo in Zvezna agencija za financiranje stanovanj.)

kako očistiti zračne kanale
Oglas

Drugi lastniki stanovanj morda ne vedo za potrpežljivost ali pa so prejeli netočne informacije o njihovi upravičenosti. Tudi za tiste, ki so strpni, hipotekarni serviserji morda ne bodo ustrezno sporočali vseh možnih možnosti lastnikom stanovanj za reševanje dolgov.

Res je velika težava s serviserji, ki ne natančno razložijo možnosti po odplačilu, kot je sprememba posojila v trajni odlog, vse tiste stvari, ki so potrebne za vzpostavitev tekočega posojila, je povedala Sarah Mancini, osebna odvetnica pri Nacionalnem centru za potrošniško pravo. .

Zgodba se nadaljuje pod oglasom

Več kot pol milijona lastnikov stanovanj je do 15. junija izstopilo iz odpuščanja, vendar so bili po podatkih Black Knighta še vedno prestopniki, verjetno zato, ker so dosegli najvišji dopust enega leta. (Nekateri serviserji dovoljujejo načrte odplačevanja do 18 mesecev, drugi 12.) Skoraj 200.000 jih ni sklenilo dogovorov s svojimi posojilodajalci za odplačilo dolga ali spremembo svojega posojila.

Oglas

Nov pravilo ki ga je sprejel CFPB, zahteva, da hipotekarni serviserji pregledajo vlogo lastnikov stanovanj, preden začnejo z izvršbo leta 2021, kar lastnikom stanovanj omogoča raziskati vse možne možnosti za reševanje dolga, vključno s prodajo stanovanja, potiskanjem dolga do konca posojila ali zmanjšanjem mesečnega plačila.

Toda zaščita CFPB ne začne veljati do 31. avgusta. To pušča mesec dni, da hipotekarni serviserji sprožijo izvršbo na tiste, ki niso v mirovanju. Ocenjuje se, da bo do konca leta 900.000 lastnikov stanovanj prenehalo veljati se bodo soočili z izvršbo le v skrajni sili, skupaj s tistimi, ki jih avgusta ne bodo zasegli.

Zgodba se nadaljuje pod oglasom

Ker lastniki stanovanj izstopajo iz strpnosti, se lahko zdaj upoštevajo znižanja mesečnih plačil, odvisno od tega, kdo podpira njihovo hipoteko v skladu z novimi zveznimi ukrepi, ki zahtevajo ali spodbujajo hipotekarne serviserje, da posojilojemalcem ponudijo te možnosti, glede na sporočilo za javnost Bele hiše. Znižanja bi lahko znašala do 25 odstotkov posojilojemalčevih plačil glavnice in obresti, ki so glavni del mesečnega plačila. Drugi lahko ob koncu hipoteke dolg odložijo na brezobrestno posojilo.

Oglas

Analiza DNS SO ankete o utripu gospodinjstev Census je pokazala, da čeprav se je odstotek anketiranih lastnikov stanovanj, ki so zamujali s hipoteko, se je zmanjšal s 7,8 odstotka na vrhuncu sredi decembra na 4,7 odstotka v začetku julija, je delež lastnikov prestopnikov, ki so izkusili izguba dohodka zaradi brezposelnosti se je povečala na 14,5 odstotka. Ta številka je še višja med tistimi, ki so poročali, da so denar, prihranjen iz kakršnih koli zamujenih ali odloženih plačil, porabili za pokrivanje potreb po porabi, in sicer 18,8 odstotka.

Od 22. julija ima 40 odstotkov posojilojemalcev, ki ostanejo v odplačevanju, posojila Zvezne stanovanjske uprave (FHA) ali posojila za veterane, kažejo podatki Black Knight. Posojilojemalci FHA so običajno prvi posojilojemalci in je bolj verjetno, da bodo z nižjimi dohodki, v manjšini ali živijo na območjih s premajhno porabo.

Med najbolj prizadetimi so skupnosti z nizkimi dohodki in barvne skupnosti, ugotavlja Urad. A Lahko študira ugotovili, da je pri posojilojemalcih v večinsko črnih ali španskih skupnostih večja verjetnost, da bodo strpni in prestopniki kot tisti v večinsko belih skupnostih. Čeprav črnopolti in španski posojilojemalci predstavljajo približno petino hipotekarnih posojilojemalcev, predstavljajo tretjino tistih, ki so neplačani, in nekaj več kot četrtino neplačil. Enako je veljalo za popisne sledi z nizkimi dohodki, kjer je bila več kot tretjina zapadlih posojilojemalcev v najnižji četrtini dohodkovnega razreda.

Oglasna zgodba se nadaljuje pod oglasom

Za nekatere je prodaja hiše morda edini način za reševanje dolgov, ki so se nabrali med pandemijo. Na trenutnem stanovanjskem trgu strokovnjaki napovedujejo, da bo povpraševanje po stanovanjih preprečilo val zaseg.

Vsak lastnik stanovanja, ki je želel prodati, ne samo, da bi lahko prodal, lahko bi ga hitro prodal in verjetno za več, kot je kupil dom samo glede na pomanjkanje zalog na trgu, je dejal Mike Fratantoni, višji podpredsednik in glavni ekonomist pri Mortgage Združenje bank.

Vendar to ni univerzalno. To je februarja ocenil Black Knight ena od 10 posojilojemalci bodo imeli manj kot 10 odstotkov lastniškega kapitala v svojem domu, kolikor je običajno potrebno za prodajo hiše brez izgube denarja, do trenutka, ko zapustijo vzdržnost. Ocenjuje se, da je med posojilojemalci FHA vsak peti v tem položaju.

Oglasna zgodba se nadaljuje pod oglasom

Ko boste upoštevali, da bodo morda imeli teh 18 mesecev plačil ter zraven plačil zavarovanja in davka na nepremičnine, jim bo v hiši ostalo manj kot 10 odstotkov lastniškega kapitala, je dejal Chris Herbert, generalni direktor Harvardskega skupnega centra za stanovanjske študije.

Ameriško ministrstvo za finance je dodelilo skoraj 10 milijard dolarjev za razdelitev državam in ozemljem za pomoč lastnikom stanovanj v težavah. Da bi bili upravičeni do pomoči, morajo lastniki stanovanj po 21. januarju 2020 izkusiti finančno stisko in zaslužiti 150 odstotkov ali manj srednjega dohodka države.

Moratorij na deložacijo poteče, saj se najemniki soočajo z naraščajočimi primeri covida in pomanjkanjem pomoči

Trenutno države razvijajo načrte za razdelitev sredstev, vendar ministrstvo za finance še ni odprlo svojega portala, da bi države lahko predložile načrte, so sporočili iz urada guvernerja Louisiane. Države so v sredo zjutraj izvedele, da se sobotni rok za oddajo načrtov, ki je bil že podaljšan od 30. junija, znova podaljša.

kdaj je konec sezone komarjev
Oglasna zgodba se nadaljuje pod oglasom

Brez odobrenih načrtov države ne morejo prejeti več kot 10 odstotkov svojih dodeljenih sredstev, namenjenih pomoči pri načrtovanju in razvoju pilotnega programa. Tiskovni predstavnik finančnega ministrstva je dejal, da je bilo več kot 900 milijonov dolarjev razdeljenih državam in ozemljem.

Ko bodo načrti predloženi in odobreni ter bodo znatna sredstva dejansko prispela do lastnikov stanovanj, bodo imeli hipotekarni serviserji dovolj časa, da sprožijo izvršbe ali zahtevajo plačilo dolga, če posojilojemalci ne pripravijo nadomestnega načrta za ublažitev izgube.

Načrt Louisiane za distribucijo svojih 146 milijonov dolarjev je pripravljen in pripravljen za predložitev, glede na urad guvernerja, in čaka le na napotke Ministrstva za finance o tem, kako predložiti. Predlaga največ 10.000 $ dodelitev za vsakega upravičenega lastnika stanovanj, odvisno od njihovega finančnega položaja, vendar denar ni prišel do lastnikov stanovanj.

Medtem je mesto New Orleans sodelovalo s pravnimi službami Southeast Louisiane, da bi ponudilo lastnikom stanovanj z nizkimi dohodki pomoč za plačilo dolga nastalo iz zamujenih plačil, kot tudi pravno podporo za reševanje hipotekarnih sporov po odpravi moratorija na izvršbo. Preučujejo več kot 65 vlog in predvidevajo, da bodo imeli dovolj sredstev, da bodo vsem upravičenim prosilcem pomagali pridobiti hipoteko, je povedala Julia Jack, vodja enote za preprečevanje zaprtja pri agenciji.

Izselitve se bodo znova začele, saj najemniki čakajo na milijarde neporabljene pomoči za najemnino

vas kava brez kofeina dehidrira

Landry računa, da bo prejela spremembo posojila, ko ji septembra poteče vzdržnost, da bo njena mesečna plačila bolj dostopna. Ker je njeno posojilo podprto s strani FHA , bo bodisi odložila svoj dolg do konca hipoteke ali pa podaljšala celotno obdobje hipoteke in zmanjšala mesečna plačila.

Wells Fargo, Landryjev serviser, je dejal, da se zgodaj in pogosto obrne na posojilojemalce, da jih obvesti o njihovih možnostih. Carmen Bell, višja izvršna direktorica za servisiranje pri Wells Fargo, je dejala, da bo banka storila vse, kar je v njeni moči, da bi sodelovala z [Landryjem] v naslednjih 45 dneh, saj se njena potrpežljivost izteče septembra.

Landry si močno prizadeva, da bi zbrala dohodek, da bi spet začela izplačevati redna plačila, čeprav to pomeni dodatne izmene v svojih poklicih v tehniki nohtov in v hotelih, ki jih je lahko nadaljevala, ko se je država ponovno odprla. V nasprotnem primeru bo morala prodati dom, v katerem živi 18 let.

To je bila prva hiša, ki sem jo lahko kupila sama in ima zame veliko sentimentalno vrednost, je dejala. Vsak dan sem poskušal nekje delati. Samo dokler lahko pokažem ta dohodek, da ga nadgradim do mesta, kjer lahko dokažem, da sem sposoben plačati.

Chris Alcantara je prispeval k temu poročilu.

Ta članek je nastal v sodelovanju z delavnico za raziskovalno poročanje na ameriški univerzi, kjer je Ingram sodelavec za poročanje.